מקרקעין הם אחד הנכסים המשמעותיים והיקרים ביותר בחייו של אדם או תאגיד. בשל ייחודיותם – היותם משאב מוגבל שאינו מתכלה – יצר המחוקק הישראלי מערכת חוקים נוקשה ומפורטת המסדירה את הזכויות בהם. המסגרת הנורמטיבית העיקרית היא חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
אחד העקרונות המרכזיים בדיני המקרקעין הוא עקרון הרישום. לפי סעיף 7 לחוק, עסקה במקרקעין טעונה רישום, והיא נגמרת ברישום בלבד.
זכות קניינית מול זכות חוזית: כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקסי המקרקעין (הטאבו), היא נחשבת כ"התחייבות לעשות עסקה" בלבד – כלומר, זכות חוזית (אובליגטורית) ולא קניינית מלאה.
רישום מול "חברה משכנת": חשוב להבחין בין רישום בטאבו לבין רישום בספרי רשות מקרקעי ישראל או חברות משכנות. רק רישום בטאבו מעניק את ההגנה הקניינית החזקה ביותר.
מאחר שקיים "פער זמן" בין חתימת החוזה לבין הרישום הסופי (בשל צורך באישור רשויות המס והמצאת מסמכים), נוצר מנגנון הערת האזהרה (סעיף 126 לחוק).
הערת אזהרה נועדה למנוע מהמוכר לבצע עסקה נוגדת עם אדם אחר ולתת ביטוי פומבי לזכויות הקונה בנכס עוד לפני הרישום הסופי. זהו "תמרור עצור" המגן על כספו של הרוכש.
אחת הסוגיות המורכבות ביותר בבתי המשפט היא מצב שבו בעל נכס "מכר" את אותה דירה לשני אנשים שונים. סעיף 9 לחוק קובע את סדר העדיפויות:
ככלל, הראשון בזמן גובר.
השני בזמן ינצח רק אם התקיימו שלושה תנאים מצטברים: הוא פעל בתום לב, שילם תמורה מלאה עבור הנכס, וסיים את הרישום בטאבו לטובתו בעודו בתום לב.
הערה חשובה: פסיקת בית המשפט העליון (הלכת גנז) קבעה כי אם הקונה הראשון התרשל ולא רשם הערת אזהרה במשך זמן רב, הוא עלול לאבד את עדיפותו לטובת הקונה השני, גם אם השני טרם רשם את הנכס על שמו.
4. סוגי הזכויות במקרקעין
חוק המקרקעין מכיר בחמש זכויות עיקריות:
כאשר קרקע שייכת למספר בעלים (במושע), נוצרים לא פעם סכסוכים על ניהול הנכס. החוק הישראלי דוגל בעיקרון ששותפות אינה רצויה לטווח ארוך אם אינה עובדת, ולכן סעיף 37 קובע כי כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. בית המשפט יעדיף פירוק בעין (חלוקת הקרקע) ואם לא ניתן – מכירת הנכס וחלוקת הפדיון.
דיני המקרקעין בישראל מבוססים על השאיפה ליציבות וודאות. בעוד שהסכם מכר הוא הבסיס המשפטי, הרישום הוא "המלך". לכן, בכל פעולה במקרקעין, הבדיקה המקדמית בטאבו והבטחת הזכויות באמצעות הערות אזהרה ודיווחים בזמן אמת לרשויות המס, הן פעולות קריטיות שאין לוותר עליהן.
הערה: מאמר זה הינו סקירה כללית בלבד. עסקאות מקרקעין הן מורכבות וטומנות בחובן חשיפות מס משמעותיות, ולכן חובה להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום לפני כל פעולה.
לבירור שירותים נוספים ולכל שאלה ניתן לפנות אלינו
